Gebreken
Je verhuurder moet het maken. Zo dwing je dat af.
Schimmel, lekkage, tocht, een verwarming die het niet doet: de wet is er duidelijk over dat je verhuurder gebreken moet verhelpen. In onze analyse van gepubliceerde uitspraken krijgen huurders in gebrekenzaken tegen private verhuurders in 67 van de 100 zaken gelijk. De zaken die stranden, stranden bijna altijd op hetzelfde punt: de melding was niet op papier gezet.
Waarom de schriftelijke melding alles is
De hele route begint bij één document: je schriftelijke gebrekmelding aan de verhuurder. Die melding doet drie dingen tegelijk. Hij verplicht de verhuurder aan de slag te gaan, hij is de wettelijke voorwaarde om later huurverlaging te kunnen vragen, en hij markeert de datum waarop een eventuele verlaging kan ingaan, namelijk de eerste dag van de maand na je melding. Wie alleen belt of appt, staat later met lege handen. Verstuur de melding daarom aangetekend of per e-mail met ontvangstbevestiging en bewaar een kopie.
Drie categorieën, drie niveaus van verlaging
| Categorie | Ernst, met voorbeelden | Huur kan tijdelijk omlaag tot |
|---|---|---|
| A | Zeer ernstig: geen stromend water, geen verwarming, ernstige lekkage in het woongedeelte | 20 procent van de maximale huurprijs |
| B | Ernstig: forse vocht- en schimmelproblemen, een onbruikbare badkamer of keuken | 30 procent van de maximale huurprijs |
| C | Overige ernstige gebreken uit het Gebrekenboek van de Huurcommissie | 40 procent van de maximale huurprijs |
De verlaging geldt totdat het gebrek is verholpen en werkt dus als financiële druk om te herstellen. Welke gebreken in welke categorie vallen staat in het Gebrekenboek van de Huurcommissie.
De route in drie stappen
Stap één: meld het gebrek schriftelijk met de brief hieronder, met foto's erbij, en geef een hersteltermijn van zes weken. Stap twee: blijft herstel uit, dien dan een verzoek tijdelijke huurverlaging in bij de Huurcommissie. Doe dat binnen zes maanden na je melding, anders begint de verlaging pas later te tellen. Stap drie: na herstel gaat de huur weer naar het oude niveau, maar het verschil over de tussenliggende maanden blijft van jou. Voor gereguleerde en middenhuurcontracten loopt dit via de Huurcommissie, voor oudere vrijesectorcontracten via de kantonrechter. De kosten van een procedure zijn klein, zie de kostenpagina.
Verstuur je gebrekmelding vandaag
Deze melding is juridisch compleet en fixeert je rechten vanaf de eerste van de volgende maand. Vul de gebreken en je gegevens aan tussen de blokhaken.
Vul de gegevens tussen blokhaken zelf aan en controleer de brief voordat je hem verstuurt. Verstuur aangetekend of per e-mail met ontvangstbevestiging, en bewaar een kopie. De brief wordt nergens op onze servers opgeslagen.
Check ook meteen je huurprijs
Een woning met achterstallig onderhoud heeft vaak ook een te hoge kale huur, want een laag energielabel kost tegenwoordig punten. De gratis huurpuntencheck laat het in twee tot drie minuten zien, en op de puntentellingpagina lees je hoe het stelsel werkt.